Первое, с чем столкнется любой покупатель квартиры в агентстве
недвижимости при обсуждении проблемы расчетов, - это пассивное участие риэлтора
в схеме передачи денег от покупателя к продавцу. То есть риэлторы конечно
просчитывают различные варианты оплаты стоимости квартиры, но реальность
выхолостила все теоретические схемы и свела их к одной - расчетам через
банковскую ячейку со специальными условиями доступа.
Все остальные способы
расчетов - от расчетов в подъезде до выписки аккредитивов не устраивают клиентов
по одной из двух причин - они или ненадежны, или слишком дороги. Дороги в прямом
и переносном смысле. Теоретически, чем более законна схема, тем легче обеспечить
ее надежность. Типичным для рынка недвижимости является то, что покупатель и
продавец с равной степенью не хотят платить налоги или доказывать происхождение
доходов. Риэлтор в такой ситуации мало что может. Кроме того, он не только
окажется "крайним" при любых проблемах с расчетами, способ которых рекомендовал,
но и еще вместе с клиентами рискует попасть под пресс налоговых органов, если
будет слишком рьяно идти навстречу клиенту.
Возможные схемы
расчетов:
Расчет через банковскую ячейку
Банковский аккредитив
Деньги
хранятся у нотариуса
Бессрочные векселя банка
Ценные пакеты, хранящиеся
в депозитарии банка
Ценные пакеты, хранящиеся в "Росинкасс"
Выбрав
передачу денег от покупателя к продавцу через банковскую ячейку, нужно оговорить
в договоре с банком особые условия доступа к ячейке. Речь идет о том, чтобы,
получив ключ от ячейки с деньгами, продавец квартиры мог получить разрешение на
открытие ячейки от банка, только предъявив зарегистрированный в Департаменте
муниципального жилья договор о продаже квартиры покупателю. Расчеты
через банковскую ячейку пользуются наибольшей популярностью. Однако стоит
заметить, что это далеко небезопасный способ. Подробно случаи мошенничества при
операциях с ячейкой описаны в прошлом номере.
Раньше агентства брали на
себя часть рисков, выступая в качестве держателя средств или организатора белых
схем, но действия налоговых органов привели к тому, что агентства предоставили
клиентам полную свободу расчетов, оставляя за собой право порекомендовать самый
простой и распространенный. Кое-где встречаются расчеты с хранением денег
клиентов у нотариуса. Проблема в том, что нотариус сам должен эти деньги где-то
хранить и отвечать за курсовые потери при расторжении или затяжке сделок.
В мировой практике отделение риэлторской деятельности от взаиморасчетов
с клиентами - вещь обычная. Риэлторы не имеют дела с деньгами клиентов в таких
странах, как Австрия, Франция, Германия, где расчеты проходят через публичные
институты - трастовые счета судов или нотариусов. Там сделки производят в
течение полугода и нотариус или госрегистратор успевает все детально проверить.
Никто не боится, никто не торопится, так как после подписания договора о
намерениях человек уже может переезжать и пользоваться своим помещением.
В идеале расчетами должны заниматься банки. В странах с развитой
системой финансовых институтов расчеты по сделкам с недвижимым имуществом
проходят через депозитные или трастовые счета. Надо отметить, что
недавно схема расчетов через банковскую ячейку отчасти потеряла часть
привлекательности в связи с нарушением конфиденциальности ячеек со стороны
органов власти. Однако альтернативной и работающей схемы расчетов пока нет.
Источник: http://www.pcentr.ru
